栏目导航
湖州久协设备有限公司
产品展示
荣誉资质
常见问题
工程案例
分拆物业上市,地产公司的新资本游玩
浏览:201 发布日期:2020-07-25

图片来源@视觉中国

图片来源@视觉中国

钛媒体注:本文来自于棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者为孙思克,钛媒体经授权发布。

“请示贵公司物业板块近期会分拆上市吗?”2020年以来,这是地产公司面对媒体时必被问到的题目,万达除外。

四年前,王健林将万达6000余万平方米的在管物业资产——万象美物业卖给物业第一股彩生活集团,作价20亿元,营业市盈率8倍旁边。三年后的2019年,物业股平均市盈率30倍旁边,万达又悄悄成立上海物业管理服务公司。

万达一位离职高管外示,倘若王健林异国卖失踪万象美物业,遵命现在的市盈率与在管面积,万象美物业在香港上市的话,市值百亿元不走题目。现在,万达新成立的物业公司在管面积不到1000万平米,上市遥不可及。

今年4月,富力两位创首人张力与李思廉将富力地产旗下的天力物业私有化,实际对价为4.74亿元。

天力物业2019年的税后净收好5418万元,按此计算,营业市盈率为8.7倍,远矮于物业股在资本市场的平均市盈率。泰康资管公司香港分部的一位人士外示,遵命30倍市盈率计算,天力物业的公允价格答该在16亿元旁边。

王健林的“失计”和富力老板的“能干”,都凸显出物业概念在资本市场的火炎。

估值立涨10倍

截至现在,港交所已有29支上市物业股。

2020岁首至今,已有弘阳服务、建业复活活、金融街物业、兴业物联、烨星集团(背后的母地产公司别离为弘阳地产、建业地产、金融街、正商地产、鸿坤地产)、正荣服务上市。

此外,世茂服务、相符景悠活(母公司为相符景泰富)等9家公司也已递交了招股书。

香港资本市场分析师、协纵策略管理集团说相符创首人黄立冲外示,地产公司迫不敷待地分拆物业板块上市,逻辑很浅易:地产板块的市盈率一向踯躅在3-5倍旁边,而物业板块则是30倍旁边,物业板块拆分上市,估值立即上涨10倍。

为何香港资本市场这两年对物业股这样炎捧?

上述泰康资管人士外示,腹地传统地产公司走的是重资产路线,这十年来一向不受资本市场待见,市盈率处于底部,而物业属于轻资产模式,有安详的现金流,更受市场追捧,并且该板块龙头股碧桂园服务、保利物业等这两年的收好、收好添长都不错。

资本市场对物业股的评价并非十足相反。

背靠保利地产(2019年出售额排名第五)的保利物业,上市首日市盈率40倍,现在已达70倍以上;从中型房企弘阳地产分拆出来的弘阳服务,上市首日市盈率则为26.66倍。

黄立冲外示,清淡而言,物业公司在管面积越大,资本市场越认可,因此碧桂园服务、保利物业的市盈率要远高于大无数从中幼房企分拆出来的物业公司。

这边也有异类。如2014年上市的物业第一股彩生活,其在管面积是一切物业公司中最大的,截至2020年上半年为12.06亿平方米,然而其市盈率截止7月8日时仅9.94倍,总市值又缩回到6年前的上市程度。

黄立冲外示,彩生活的在管物业基本都来自第三方,而非母公司花样年。“不光在管面积要大,而且还要背靠拥有重大物业出售额的母公司,这是检验物业股能否受到资本市场炎捧的两大要件。”

背靠“大树”好纳凉

保利物业2019年岁暮上市,不到半年,股价即翻倍。

2019年12月19日,保利物业收市报每股45.35港元,较发售价每股35.10港元上涨29.20%。2020年7月10日,其收盘价已高达81港元。

保利物业的营业模式和发展轨迹,代外了绝大无数从地产主业分拆出来的物业公司。

保利物业的营业包括物业管理服务、非业主添值服务和社区添值服务。其中物业管理以住宅为主,另外还有幼片面的商业、写字楼以及道路、私塾等公共设施。

非业主添值服务包括向开发商挑供售前询问、售前物业的绿化缮治保养等服务,后者的客户重要是保利物业的母公司——保利发展。

社区添值服务包括家居生活服务、房地产经纪服务和幼区公共区域添值服务。

保利物业招股表明书表现,2016-2018年,其物业管理服务占总收好的比重别离为74.3%、74.7%、68.8%,非业主添值服务占比别离为15.6%、15.4%、16.5%,社区添值服务占比别离为10.1%、9.9%、14.7%。

而在物业管理服务中,保利发睁开发的物业占保利物业总体物业的比重很大,2016年、2017年来自于保利发展的在管面积占总在管面积的91.9%和86.4%,2018年这一比重有所降矮,为57.4%,重要因为是公共设施的在管面积大幅增补。

保利物业的物业管理面积则随着保利发展出售面积的添大而添大,2016-2018年,保利物业在管面积别离为8181、10618和19051万平米。与之对答的是,其收好在2016-2018年,别离为19.06、24.19、29.09亿元。

保利物业的客户除了业主之外,工程案例还有其母公司——保利发展,保利物业为保利发展挑供预售服务。2016年-2018年,来自保利发展的收好分別为5.62、5.59、6.78亿元,分別占保利物业总收好的 21.9%、17.3%、16.0%。

而非业主添值服务的毛利率要高于物业管理服务,2016-2018年,前者毛利率别离为16.1%、20%、20.1%,而后者别离为13.1%、13.7%、14.1%。

大无数已上市和待上市的物业公司,基本都承袭了保利物业的营业和盈利模式。

例如已经交外尚未上市的相符景悠活(母公司为广东房企相符景泰富),其招股表明书表现,其住宅物业管理收好的89.0%和商业物业管理收好的95.9%来自相符景泰富集团及其相符营公司、联营公司。

彩生活的前车之鉴

跟大无数以母公司不息“输送”收好为来源的模式纷歧样,彩生活一最先走的就是第三方物业公司模式,卖点是互联网科技添值服务。

彩生活母公司为房地产开发公司花样年控股,不过彩生活并不倚赖花样年的开发物业。

2014年彩生活挑交的招股表明书表现,其管理的物业中,94.9%是由花样年以外的房企兴建,2013年在管住宅物业为6328万平米,比现在一些中幼房企的物业管理周围都要大。

其收好来源中,物业管理服务占比58.7%,工程服务占比22.1%,社区租赁、出售和其他服务19.2%。彩生活2014年7月1日上市,三天后,市值55.6亿港元,逆超市值52.4亿港元的母公司花样年。

此后,彩生活倚赖并购扩大物管周围,倚赖互联网思想试图挑高添值服务占比。但前者收效清晰,后者却把彩生活带入深坑 。

彩生活财报表现,2015-2019年其收购面积占当期新添面积的比例别离为61.1%、54.8%、14.5%、39%、15.4%,其中彩生活2015年收购开元国际、2016年收购万象美物业均是业界大事。

收购随之带来收好添长,大致而言,收购面积越大,收好添长越快,财报表现,2015-2019年,彩生活营收添速别离为112.63%、62.09%、21.36%、121.7%、6.4%。

彩生活的添值服务,指线上 线下的服务系统,议决与第三方专科的商品及服务供答商组相符,为业主挑供社区服务。

尽管彩生活每年针对添值服务投入不菲,但其在总收好中的占比,近三年却是逐年降矮,2017年-2019年占比别离为:16.9%、11.3%和10.4%。2019年彩生活收好为38.45亿元,同比仅添6.4%,而添值服务贡献同比消极11.4%。

2020年4月1日举走的线上业绩发布会,彩生活实走董事陈新禹坦承,一向以来彩生活对“互联网 ”的永远、赓续性的大周围投入,客不悦目上挤压了基础物业的收好,导致基础物业的品质不克得到有效的保障和升迁,这就引首了客户抑闷度的消极和物业费收缴率的消极。

泰康资管香港分部一位人士外示,许众物业公司在招股表明书中都挑到社区 的概念,外示社区有无限的想象空间,能够承载诸众营业,但实际并非这样——

其一,一些业主连物业费都觉得贵,不愿再请物业挑供其他的添值服务;其二,添值服务已经有专科公司挑供,例如家政缮治能够找58、买菜购物能够找电商,纷歧定必要物业的添值服务;其三,物业添值服务必要在柔硬件上不息投入,如产出不克隐瞒投入,这块营业实际能够会亏。

长租公寓、共享办公之因此纷纷爆雷,因为之一是它们过高推想了客户的需求,过矮推想了投入的成本,这能够行为物业添值服务的前车之鉴。

黄立冲并不望好物业板块的异日。相比花样年商业模式上的崎岖追求,他认为一个更值得警惕的倾向是,“物业公司为了上市,由母公司输血,做靓业绩报外,但这会损坏地产主业的收好。同时上市物业公司为了业绩和收好,还会压缩成本,又会影响业主的服务和体验,首先损及地产主业的品牌和信用。”

“纵不悦目国际上的物业公司,相符理市盈率都在10-20倍旁边,现在这两年上市的物业公司估值偏高,异日会徐徐矫正过来。”黄立冲说。



Powered by 湖州久协设备有限公司 @2018 RSS地图 html地图

Copyright 站群 © 2013-2018 版权所有